BIAYA-BIAYA YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM JUAL BELI TANAH!

Oleh: Fina Asyfia, S.H.

Jual beli tanah merupakan investasi jangka panjang yang paling banyak diminati masyarakat. Tidak seperti bentuk investasi lainnya yang nilai jualnya dapat merosot secara drastis, pada asset seperti tanah hal tersebut jarang terjadi karena sifatnya lebih stabil. Hal tersebut terjadi karena nilai atas property terus menerus naik setiap tahunnya karena kebutuhan akan papan.

Namun, di luar keuntungan dan kenaikan nilai asset yang mengikutinya, untuk memiliki asset tanah juga membutuhkan biaya-biaya yang banyak lho dalam transaksinya.

Apa saja sih biaya-biaya yang timbul, berapa kisarannya, bagaimana pengurusannya? Pertanyaan-pertanyaan sebagaimana tersebut akan kita jawab nih dalam artikel ini ya! 

Stay tune all.

1. PENGECEKAN SERTIFIKAT.

Sebagai bentuk kehati-hatian pembeli, penting untuk mengecek sertifikat sebelum ber-transaksi. Hal tersebut bisa dilakukan secara mandiri dengan mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah obyek tanah atau dapat meminta bantuan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ada.

Fungsi dari pengecekan ini adalah untuk memastikan Sertifikat yang dibeli benar atas nama penjual, tidak dalam sengketa, blokir, sita, atau jaminan lainnya ya!

2. BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN).

Dalam transaksi jual beli, pajak ini disebut “Pajak Pembeli”. UU No. 28/2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyebutkan bahwa Tarif BPHTB ditetapkan sebesar paling tinggi 5% (lima persen) dari Nilai Transaksi/NJOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya NPOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk tiap Wajib Pajak. Nilai tersebut dapat berbeda bergantung kebijakan daerah masing-masing. Selain itu yang perlu diperhatikan, NPOPTKP hanya berlaku 1x dalam 1 tahun untuk NIK yang sama. Jika sebelumnya NIK telah digunakan maka NPOPTK tidak dapat berlaku lagi!

Contoh : Jual beli dengan harga transaksi Rp 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah). BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi/NJOP – Rp60.000.000,00) BPHTB = 5% (500jt-60jt)

 

3. PAJAK PENGHASILAN (PPh).

Selain pembeli, Penjual juga dibebankan kewajiban pajak dalam jual beli. Pajak penjual ditetapkan 2,5% dari harga transaksi (PP No. 34/2016). Untuk pengurusan pajak penjual, hal tersebut dilakukan di Kantor Pajak atas wilayah obyek tanah.

4. BIAYA AKTA JUAL BELI (AJB)

Penting untuk diketahui, jual beli yang legal harus dilakukan dengan AJB di hadapan PPAT. PPAT adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat AJB (Pasal 1 angka 1 PP Nomor 24/2016).  Biaya AJB  diatur tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

5. PNBP (PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK)

Sebagai akibat dari adanya peralihan hak atas tanah timbul biaya balik nama yang diproses melalui Kantor BPN. Aturan mengenai biaya balik nama diatur dalam PP No. 128/2015 Tentang Jenis Dan Tarif Jenis PNBP Pada Kementerian ATR/BPN.

Rumus PNBP:

T = (1‰ x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00 Atau T = 1/1000 x (Zona Nilai Tanah x luas tanah) + Rp 50.000

 

Nilai Tanah yang dimaksud adalah nilai pasar yang ditetapkan oleh Kementerian ATR/BPN dalam peta Zona Nilai Tanah pada tahun berkenaan.

Jadi, itu tadi biaya-biaya yang harus kalian perhatikan untuk mengurus jual beli tanah ya rekan-rekan! Cukup banyak tapi mudah dipahami bukan?

Editor : Latifa Mustafida