Jual beli menurut terminologi adalah menukar barang dengan barang atau barang dengan uang yang pada intinya adalah melepaskan hak kepemilikan yang dipunyainya kepada pihak lain atas dasar saling merelakan. Contoh paling riil dalam kasus ini adalah mengenai jual beli tanah, rumah, ruko, atau properti lain. Dalam proses tersebut, masyarakat mengenali beberapa istilah dasar hukum jual beli diantaranya Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB).
Apa sih pengertiannya? Apa
saja perbedaannya dan sejauh mana fungsinya ? untuk lebih tahu, yuk baca di
artikel ini lebih lanjut!
1. Perjanjian Pengikatan
Jual Beli (PPJB)
PPJB merupakan singkatan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli. PPJB adalah salah satu istilah yang lazim digunakan dalam jual
beli, khususnya jual beli yang melibatkan tanah & bangunan. PPJB dapat digunakan sebagai opsi sebelum
dilakukannya akta jual beli (AJB) dengan alasan khusus, misalnya saja
pembeli belum memiliki uang untuk pembayaran pajak, sertifikat atas obyek tanah
sedang dijaminkan, atau alasan lain yang dapat dibuat bawah tangan atau di hadapan Notaris.
Dasar hukum PPJB dapat kita lihat salah
satunya pada
lampiran SEMA 4/2016 pada halaman 5 yang menyatakan bahwa, “Peralihan hak atas tanah
berdasarkan PPJB secara hukum dapat terjadi apabila pembeli telah membayar
lunas harga tanah dan menguasai obyek jual beli dengan iktikad baik.”
Inilah mengapa banyak pihak yang menganggap bahwa PPJB
saja sudah cukup sebagai dasar hukum jual beli, padahal SALAH BESAR ya
rekan-rekan! PPJB dapat digunakan sebagai alat bukti telah dilakukan jual beli,
namun bukan sebagai dasar hukum telah terjadinya peralihan di Badan Pertanahan
Nasional. Untuk dapat melakukan peralihan hak atau yang lebih kalian kenal
dengan BALIK NAMA, kalian perlu membuat yang Namanya AJB di hadapan PPAT di
wilayah obyek tanah.
-
JENIS
PPJB
Adapun
PJB memiliki 2
kategori yaitu PJB bertahap & PJB lunas. PJB bertahap dibuat apabila pembayaran atas proses jual
beli dilakukan secara bertahap, sementara PJB lunas
dibuat apabila harga jual beli telah
dibayarkan secara lunas oleh pembeli kepada penjual. Pada jenis yang ke-2,
biasanya untuk memudahkan pembeli, akan sekaligus dibuat kuasa jual sehingga
dalam proses AJB penjual tidak perlu hadir lagi.
2. Akta Jual Beli (AJB)
AJB atau singkatan dari Akta
Jual Beli tanah merupakan
akta khusus yang merupakan
kewenangan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan Notaris. Akta inilah yang nantinya akan
digunakan sebagai dasar hukum peralihan hak atas tanah di Badan Pertanahan Nasional.
Pembuatan
AJB diatur dalam Perkaban (Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional)
No 08/2012
Tentang Pendaftaran Tanah sehingga PPAT tinggal mengisi dan menggunakan
format baku yang telah diatur
dan disediakan. Pembuatan AJB dapat dilakukan setelah seluruh
pajak-pajak dalam
jual beli telah
dibayarkan untuk menghindari
sanksi hukum yang berlaku ya rekan-rekan!
Yang perlu diketahui adalah, AJB hanya berlaku selama
7 hari setelah dibuat ya! Kalian dapat melakukan balik nama sendiri di Kantor
BPN setempat, atau memberikan kuasa kepada PPAT yang telah ditunjuk.
Nah, itu tadi sekilas mengenai
perbedaan PPJB dan AJB yang harus kalian ketahui! Yang paling penting, PPJB tidak
dapat digunakan sebagai dasar kepemilikan ya rekan-rekan! Hanya sebagai alat
bukti telah terjadinya suatu kesepakatan jual beli.
Semoga artikel ini bermanfaat.
Kontributor : Alfin Nur
Rohmatin, Latifa Mustafida.
Tidak ada komentar
Terima kasih telah berkunjung.
Latifa Mustafida