APAKAH JUAL BELI DAPAT DILANJUTKAN JIKA SALAH SATU PIHAK MENINGGAL DUNIA ?

Oleh : Alfin Nur Rohmatin

Pertanyaan:

Ayah saya ingin menjual tanah sawah kepada salah 1 keluarga & sepakat secara lisan terkait harga jual tetapi belum membuat surat pernyataan & pembayaran belum dilakukan sama sekali.

Beberapa waktu kemudian ayah saya meninggal, apakah secara hukum kesepakatan jual beli tersebut masih bisa dilanjutkan atau batal secara hukum ?

Jawaban :

Melihat pada kasus di atas, pada dasarnya meninggalnya salah satu pihak dalam perjanjian tidak membuat hak & kewajiban dalam perjanjian hilang atau perjanjian menjadi batal demi hukum, namun terdapat ketentuan yang berbeda prosedur hukum akibat meninggalnya seseorang, yakni tunduk pada hukum waris dan pencatatan administrasi lain (baik kependudukan maupun kepemilikan hak atas tanah).

Pasal 1313 KUHPerdata menyatakan bahwa yang dimaksud perjanjian @ “suatu perbuatan di mana 1 orang atau lebih mengikat dirinya terhadap 1 orang lain atau lebih.” 

R.Subekti dalam bukunya “Hukum Perjanjian” menerangkan lebih lanjut bahwa untuk dinyatakan sebagai perjanjian minimal harus ada 2 pihak sebagai subyek hukum, satu pihak bertindak sebagai penjual & satu pihak lagi sebagai pembeli - yang mana kedua pihak sepakat untuk mengikatkan dirinya dalam proses jual beli. Perjanjian disini dapat dilakukan secara lisan melalui rangkaian perkataan yang mengandung janji maupun dibuat secara tertulis.

Selanjutnya Pasal 1457 KUHPerdata mengenai jual beli menyatakan, bahwa dalam jual beli pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan suatu barang & pihak yang lain membayar harga yang telah dijanjikan. Dari ketentuan ini dianggap telah terjadi kesepakatan jual beli meskipun belum terjadi penyerahan barang maupun pelunasan harga jual belinya, namun telah ditentukan harga dan barang yang akan diperjualbelikan.

Untuk menentukan apakah perjanjian tersebut syah atau tidak, mari merujuk kembali pasal  1320 KUHPerdata. Diperlukan 4 syarat syah dalam perjanjian :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya, penjual yang telah meninggal dunia & pembeli;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan : diasumsikan para pihak telah cakap hukum melakukan perjanjian;
3. Suatu pokok persoalan tertentu : mengenai jual beli tanah atas nama penjual;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang : jual beli mengenai tanah diperbolehkan selama merupakan hak miliknya sendiri.

 

Dari ke-4 syarat di atas diketahui bahwa telah ada kata sepakat tentang jual beli berikut harga yang disepakati secara lisan. Pada dasarnya perjanjian tersebut telah sah & mengikat bagi keduanya. Namun yang perlu digaris bawahhi, penjual telah meninggal dunia dan secara otomatis berlaku hukum waris bagi ahli warisnya – untuk segala proses yang menyangkut hak milik atas nama penjual.

Perjanjian tersebut dapat dilanjutkan apabila ahli waris bersepakat untuk meneruskan jual beli dengan terlebih dahulu melakukan proses turun waris atas sertifikat hak tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional wilayah tanah setempat, baru proses jual beli dapat dilangsungkan. 

Atau opsi ke-2, 

Ahli waris dari penjual dapat membatalkan kesepakatan jual beli secara lisan kepada pembeli karena belum dilakukan pembayaran apapun dan proses apapun.

Jadi, lanjut atau tidaknya proses jual beli digantungkan pada kesepakatan dari ahli waris maupun kemampuan negosiasi dari pembeli kepada ahli waris penjual ya! 

Berbeda hal apabila akta jual beli telah dilaksanakan di hadapan PPAT, pajak-pajak telah di validasi dan pembayaran telah dilunasi maka ahli waris wajib bertindak aktif dan kooperatif untuk tetap memproses jual beli sebagaimana tersebut ke atas nama pembeli tersebut ya rekan!

Nah, itu tadi sekilas informasi mengenai kasus pertanahan.

Tiap kasus memiliki jawaban berbeda tergantung latar belakang masalah ya rekan-rekan! Untuk informasi terbaru seputar tanah maupun kenotariatan, ikuti terus artikel terbaru kami di website ini.

Editor : Latifa Mustafida