-
Bisakah tanah hak milik diperjualbelikan atau
digunakan oleh WNA yang tinggal di Indonesia dengan bukti kepemilikan
sertifikat ? jika ada, bagaimana caranya? Terima kasih
Jawaban :
Dalam Undang-Undang Nomor 5/1960 tentang
Pokok-Pokok Agraria dinyatakan bahwa, yang dapat memiliki hak milik atas tanah
hanya WNI (Warga Negara Indonesia), dengan pengaturan tersebut, maka jawaban
atas pernyataan di atas adalah WNA tidak dimungkinkan memiliki hak milik atas
tanah.
Akan tetapi terdapat pengecualian
bagi WNA yang tinggal di Indonesia untuk dapat memiliki hak atas tanah dalam
bentuk lain, yakni HAK PAKAI (HP) DI ATAS TANAH HAK MILIK (HM). WNA yang
dimaksud adalah bukan WNI, yang keberadaannya memberi manfaat, melakukan usaha,
bekerja / berinvestasi di Indonesia (Pasal 1 (14) PP 18/2021).
Terdapat
2 opsi yang diatur dalam Pasal 4 (1) huruf a, angka 2-3 Permen ATR / Kepala BPN
RI Nomor 29 / 2016 yakni,
-
Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai
berdasarkan perjanjian pemberian HP di
atas HM dengan akta PPAT; atau
-
Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik /
Hak Guna Bangunan.
Pada
artikel kali ini, akan difokuskan pada opsi pertama, yuk simak bersama dalam
artikel ini!
PENGERTIAN
HAK PAKAI DI ATAS TANAH HAK MILIK
“Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut
hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara / tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang & kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya / dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa / perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa &
ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (Pasal 41 UUPA)”
Untuk mendapatkan HP di atas HM
harus dilakukan dengan cara membuat akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian Hak
Pakai di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada
Kantor Pertanahan, dan akan berlaku mengikat pihak ketiga sejak pendaftarannya
di BPN wilayah obyek tanah. Atas pemberian HP di atas HM ini dimungkinkan untuk
dijaminkan, dibebani hak lain atau dialihkan selama diatur dalam perjanjian dan
mendapat izin dari pemilik hak (Pasal 54 (2) PP 40/1996).
Pemberian
HP di atas HM ini dilakukan dengan Batasan a) minimal harga, b) luas bidang
tanah, c) jumlah bidang tanah/sarusun, dan d)peruntukan untuk rumah tinggal/hunian
(PP 18/2021).
OBYEK HP DI
ATAS HM
Menurut Pasal 21 PP 40/1996, yang dapat menjadi obyek hak pakai adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan & tanah hak milik. Namun bagi WNA perorangan, obyek Hak Pakai yang diperbolehkan dibebani & dibuat di hadapan PPAT hanyalah atas tanah Hak Milik (hak atas tanah lainnya wajib dengan izin/keputusan instansi terkait). Luas obyek yang diperbolehkan dapat dilakukan atas keseluruhan luas obyek, atau hanya sebagian.
SUBYEK HP
DI ATAS HM
Yang dapat mendapatkan HP di atas
HM menurut Pasal 42 UUPA adalah sbb:
1. WNI;
2. WNA yang
berkedudukan di Indonesia (memiliki izin tinggal);
3. Badan Hukum
yang didirikan menurut Hukum Indonesia & berkedudukan di Indonesia;
4. Badan Hukum
Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
JANGKA
WAKTU HP DI ATAS HM
Pasal 49 PP 40/1996 mengatur jangka waktu Hak Pakai di atas tanah
Hak Milik diberikan maksimal 25 tahun & tidak dapat diperpanjang, untuk mendapatkan
hak pakai yang baru, pemohon harus membuat kembali pemberian Hak Pakai Baru yang
dituangkan dalam akta baru yang dibuat oleh PPAT dan didaftarkan seperti permohonan
awal.
Berbeda dengan bunyi pasal tersebut, pada PP 29/2016 Pasal 7 (1) & (2) menyatakan bahwa rumah tinggal di atas hak pakai yang berasal dari hak milik diberikan maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.
PAJAK YANG
WAJIB DIBAYAR
Sama seperti proses jual
beli dan hibah kepada orang lain yang tidak ada hubungan darah, pajak yang
dikenakan dalam proses pemberian HGB/HP di atas tanah hak milik besarannya
sebagai berikut :
a. BPHTB (Pajak
penerima hak) tergantung kebijakan masing-masing daerah, di Kabupaten Sleman &
Bantul ketentuan pajaknya adalah 5%;
b. PPh (Pajak
Pihak yang mengalihkan ditentukan sebesar 2.5% .
AKTA HAK PAKAI
DI ATAS HAK MILIK
Contoh akta mengenai pemberian hak pakai di atas hak milik dapat kalian
temukan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 08/2012 tentang
Perubahan Atas Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah pada menu PEMBERIAN HAK
GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI DI ATAS HAK MILIK.
Karena pemberian HP di atas HM didasari dari suatu perjanjian, di dalam
akta pemberian hak pakai di atas hak milik terdapat beberapa contoh klausul
yang termuat yang memuat ketentuan-ketentuan
umum, namun tidak terbatas hanya pada ketentuan tersebut. Pemohon dapat
menambahkan point lain asal tidak bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
DASAR HUKUM
1. Undang-Undang
Nomor 5/1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
2. PP 40/1996
tentang HGU, HGB & Hak Atas Tanah;
3. Peraturan
Menteri Agraria & Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 08/2012 tentang Perubahan Atas
Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 /
1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 / 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah
4. Peraturan
Menteri Agraria & Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 29 / 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau
Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal / Hunian Oleh Orang Asing
Yang Berkedudukan Di Indonesia;
5. PP 34/2016
Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan
Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan, & PPJB Atas Tanah dan/Atau
Bangunan Beserta Perubahannya;
6. PP 18 / 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, & Pendaftaran Tanah
Semoga
bermanfaat!
Tidak ada komentar
Terima kasih telah berkunjung.
Latifa Mustafida