Pertanyaan :
-
Bapak
A meninggal dunia memiliki ahli waris 4 orang anak, sertifikat telah selesai
proses waris dengan nama bersama ke-4 orang anak. Tanah tersebut berada di
daerah kabupaten Sleman dengan nilai pasar tanah Rp 5.000.000,- / meter serta
nilai bangunan Rp 1.000.000,-. Luas tanah sebagaimana tersebut adalah 120 M2
dan luas bangunan 70M2. Bagaimana cara penghitungan pajak
pembagian hak bersama sertifikat tsb ?
Jawaban :
PENGERTIAN APHB (Akta Pembagian Hak Bersama)
Penjelasan
APHB termuat dalam Pasal
111 (4) PMNA/KBPN 3 / 1997 sbb : “Apabila ahli waris lebih dari 1 orang
& belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya
dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, & pembagian
hak selanjutnya dapat dilakukan sesuai ketentuan Pasal 51 PP 24 / 1997 (Pembagian
hak bersama atas tanah / milik atas satuan rumah susun menjadi hak
masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang
berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara
para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut)”
Dari penjelasan di atas, APHB merupakan akta yang
dibuat oleh Pejabat yang berwenang, dalam hal ini PPAT untuk membuktikan
kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama atas hak
warisnya.
Misal: Bapak A meninggal dunia memiliki ahli waris 4 orang &
sertifikat telah selesai proses waris dengan nama ke-4 orang anak sedangkan belum
dilakukan pembagian atas warisan bapak A tersebut. Untuk melakukan pembagiannya
dibutuhkan APHB yang memuat kesepakatan mengenai bagaimana waris akan dan hendak
dibagi.
KEGUNAAN APHB
APHB bertujuan untuk mengurangi kepemilikan / membagi kepemilikan yang
awalnya dimiliki beberapa orang akibat pewarisan atau sebab hukum lain (misal: pembelian
patungan). Dalam APHB terjadi Gebonden Mede Eigendom atau pemilikan bersama yang terikat (seperti dalam kasus harta bersama) & Vrij Mede Eigendom atau pemilikan bersama yang bebas (seperti apabila 2 orang membeli tanah secara bersama-sama).
CARA MUDAH
MENGHITUNG PAJAK APHB
Rumus BPHTB APHB, yakni :
5% X NPOPKP
(NPOP - NPOPTKP)
Rumus Pph APHB, yakni :
2.5% x NPOP (NJOP X Pembagi dalam APHB)
Keterangan :
a. NPOPKP (Nilai Pajak Objek Pajak
Kena Pajak merupakan hasil dari NPOP dikurangi NPOPTKP yang besarannya berbeda
tiap daerah);
b. NPOP (Nilai Pajak Objek
Pajak) adalah besaran nilai/harga objek pajak yang dipergunakan sebagai dasar
pengenaan pajak;
c.
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak),
ditetapkan paling rendah Rp 60 juta (UU 28/2009);
d. Dalam APHB dibutuhkan angka pembagi untuk
mendapatkan NPOP. Angka pembagi APHB diperoleh dari 2 komponen yakni :
-
Angka Pembilang adalah pihak
yang mengalihkan/tidak menerima bagian,
-
Angka penyebut adalah jumlah pihak
dalam sertifikat.
-
Sehingga,
angka pembagi di atas adalah “2/4
(2 jumlah pihak yang tidak menerima, 4 adalah nama pemilik awal)”.
e. Tarif BPHTB APHB 5% (Pasal 88 UU
28/2009) & Tarif PPh APHB ditetapkan 2,5 %
Penyelesaian :
NJOP APHB
|
Tanah 170 x 10 jt = 170 jt Bangunan 70 X 2 = 140 jt Total Nilai = 310 jt
|
NPOP dalam APHB |
NPOP (NJOP X angka pembagi
dalam APHB) NPOP ( 310 jt x 2/4) NPOP (155.000.000)
|
Pph APHB |
2.5% x NPOP 2.5% X (155.000.000,- x 2/4) Pph (Rp 3.875.000) |
BPHTB APHB |
5% x NPOPKP (NPOP –
NPOPTKP) 5% X Rp (155.000.000, - Rp
60.000.000,-) BPHTB (Rp 4.750.000) |
Dasar Hukum
APHB :
a.
Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertahanan Nasional 3/1997;
b.
Peraturan Pemerintah
24/1997 tentang Pendaftaran hak atas tanah;
c.
Undang-Undang
28/2009 tentang Pajak Daerah & Retribusi Daerah.
Untuk melihat cara lain penghitungan, cek di artikel ini Cara menghitung aphb beberapa sertifikat bersama Semoga bermanfaat!
Tidak ada komentar
Terima kasih telah berkunjung.
Latifa Mustafida